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Lohnt sich der Immobilienkauf trotz hoher Bauzinsen? Eine Überlegung aus steuerlicher Sicht.

Immobilien

Der Immobilienkauf kann sich trotz hoher Bauzinsen aus steuerlicher Sicht lohnen, insbesondere wenn bestimmte steuerliche Vorteile genutzt werden können. Es gibt mehrere steuerliche Aspekte, die für Immobilienbesitzer von Bedeutung sind. Hier sind einige Faktoren, die eine Rolle spielen:


1. Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Immobilien


Wenn die Immobilie vermietet wird, können die Anschaffungskosten (ohne Grundstücksanteil) über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden, was zu einer jährlichen Steuerersparnis führt. Der Abschreibungssatz beträgt 2 % für Gebäude, die nach 1925 gebaut wurden, und 2,5 % für ältere Gebäude. Dies kann die Steuerlast erheblich senken.


2. Abzugsfähigkeit der Bauzinsen


Die Zinsen, die für ein Darlehen zur Finanzierung einer vermieteten Immobilie gezahlt werden, sind als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehbar. Dies reduziert die steuerpflichtigen Einkünfte und führt zu einer geringeren Steuerlast. Bezieht der Steuerpflichtige hohe Einkünfte und werden diese Einkünfte mit einem Steuersatz von 42% bis 45% besteuert, reduziert sich automatisch auch die Zinslast für das aufgenommen Immobiliendarlehen um 42% bis 45%, da die gezahlten Zinsen für das Immobiliendarlehen voll als Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden können.


3. Sonderausgabenabzug für Bau- und Kaufnebenkosten


Bei vermieteten Immobilien können bestimmte Nebenkosten des Kaufs oder Baus, wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren, als Anschaffungskosten abgesetzt werden. Diese erhöhen die Abschreibungsbasis und können so langfristig die Steuerlast senken.


4. Steuerfreiheit nach zehn Jahren


Wird die Immobilie mindestens zehn Jahre lang gehalten, sind die Gewinne aus einem Verkauf der Immobilie steuerfrei. Dies kann langfristig zu erheblichen Kapitalgewinnen führen, die nicht versteuert werden müssen, was ein starker Anreiz für den Immobilienkauf ist.


5. Förderprogramme und Steuervorteile


Es gibt spezielle Förderungen für energieeffiziente Gebäude oder für die Sanierung von Bestandsimmobilien, die steuerlich attraktiv sein können. Solche Maßnahmen sind teilweise steuerlich absetzbar oder führen zu direkten Förderungen, wie z. B. zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).


6. Steuervorteile für selbstgenutztes Wohneigentum


Auch wenn die Bauzinsen hoch sind, profitieren Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum von der Eigenheimzulage in manchen Bundesländern und steuerfreien Eigenkapitalgewinnen beim Verkauf nach 10 Jahren. Zudem schützt der Erwerb einer Immobilie vor steigenden Mieten und kann langfristig als Altersvorsorge dienen.


7. Inflationsschutz und Wertsteigerung


Immobilien werden oft als guter Inflationsschutz angesehen. Trotz hoher Bauzinsen könnten die Immobilienpreise langfristig steigen, was zu Kapitalgewinnen führt. Diese sind, wie erwähnt, nach zehn Jahren steuerfrei.


Fazit:

Der Immobilienkauf kann sich trotz hoher Bauzinsen lohnen, insbesondere für Kapitalanleger. Die steuerlichen Vorteile bei vermieteten Immobilien, wie die Abschreibung, der Zinsabzug und die Möglichkeit eines steuerfreien Verkaufs nach zehn Jahren, machen den Kauf attraktiv. Zudem bietet der Kauf langfristigen Inflationsschutz und die Möglichkeit von Wertsteigerungen.

Bei selbstgenutztem Wohneigentum fallen die steuerlichen Vorteile geringer aus, jedoch kann sich der Kauf langfristig trotzdem lohnen, insbesondere als Schutz vor Mieterhöhungen und als Altersvorsorge. Hochzinsphasen könnten durch eine intelligente Finanzierung (z. B. durch Sondertilgungen oder Förderungen) abgemildert werden.

Es ist ratsam, die individuelle Situation und die steuerlichen Aspekte mit einem Steuerberater zu besprechen, um die potenziellen Vorteile voll auszuschöpfen.


Lernen Sie unser Expertenteam kennen. Rufen Sie uns gerne an oder schreiben Sie uns eine Nachricht. 


Benjamin Ahrndt

Steuerberater

Dipl.-Finanzwirt (FH)


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